Wat zijn de belangrijkste elementen van een bodemverontreinigingsonderzoek?
De gevolgen van verontreiniging voor het gebruik van de grond
Wanneer er verontreiniging op een terrein aanwezig is, kunnen bepaalde toepassingen verboden zijn. Dit is met name het geval in woongebieden: bij bodemverontreiniging kan bijvoorbeeld de aanleg van een moestuin verboden zijn, of zelfs de bouw van een woning.
De uitdagingen van bodemverontreiniging zijn zeer belangrijk aangezien het terrein niet noodzakelijkerwijs naar wens kan worden gebruikt, en dit zijn vaak situaties die voorkomen in woongebieden. Wat betreft industriegebieden, zullen bepaalde factoren aangeven dat activiteiten niet kunnen worden uitgevoerd op een terrein waar de verontreiniging daadwerkelijk een risico vormt voor de menselijke gezondheid of voor het milieu, en in dat geval is een sanering zal dan nodig zijn.
Het bodemonderzoek maakt het mogelijk om te bepalen:
- Of het terrein vervuild is ; en zo ja, of de vervuiling een risico vormt voor de menselijke gezondheid, of een risico op verspreiding naar bijvoorbeeld een naburig perceel. Het bodemonderzoek maakt het ook mogelijk om te bepalen of de vervuiling een risico vormt voor de ecosystemen die op of nabij de locatie aanwezig zijn.
- Het gebruik van het terrein en het type sanering die moet worden uitgevoerd. Het onderzoek heeft ook tot doel de kosten van deze sanering te bepalen.
In het kader van een vastgoedontwikkelingsproject zullen sommige locaties saneringen vereisen die zeer kostbaar kunnen zijn, maar die ook de ontwikkeling van een terrein in twijfel kunnen trekken. Daarom moet het onderzoek voorafgaand aan het project worden uitgevoerd.
Historische vervuiling of nieuwe vervuiling?
In het Waals Decreet betreffende het bodembeheer, kunnen we vaststellen dat een vervuiling ontstaan na 30 april 2007 een vervuiling wordt beschouwd als " nieuw ". Indien de vervuiling daarentegen is ontstaan vóór die datum, dan is er sprake van een « historische verontreiniging ».
In verschillende gevallen kan een historische verontreiniging blijven bestaan, mits aangetoond kan worden dat deze geen risico vormt voor de menselijke gezondheid of het milieu.
Het kan bijvoorbeeld gaan om een verontreiniging als gevolg van een historische ophoging (sloopafval...). In dat geval, als kan worden aangetoond dat de bovenste meter grond gezond is en dat het risico voor de menselijke gezondheid of het milieu beheersbaar is, kan de verontreiniging blijven bestaan.
Echter, het bodemdecreet bepaalt dat als het gaat om een nieuwe verontreiniging, een sanering noodzakelijk is.
Welke gevolgen heeft bodemverontreiniging voor de ontwikkeling van een vastgoedproject?
In het kader van een residentieel vastgoedproject, bodemverontreiniging zal met zich meebrengen verschillende uitdagingen ; uitdagingen die we zullen analyseren om te bepalen hoe de locatie kan worden ontwikkeld.
Voor sommige locaties zullen verschillende verontreinigde zones gesaneerd moeten worden, bijvoorbeeld in geval van koolwaterstofverontreinigingen. Als studiebureau gespecialiseerd in bodemverontreiniging, bestaat ons werk erin om voldoende vroeg in het project betrokken te zijn vastgoedproject, om dit efficiënt en coherent te ontwikkelen, dat wil zeggen met respect voor de milieubeginselen en door te proberen de grondstromen te minimaliseren. Het beheer van uitgegraven grond is inderdaad kostbaar en heeft een negatieve impact op de CO2-balans (grondverwerking en voorbehandeling, wegtransport...). Ons doel is om de grond zoveel mogelijk op het perceel te houden, door de verplaatsingen te beperken.
Wij doen er alles aan om uw project te laten slagen, met respect voor het milieu- en administratieve kader. In het kader van een vastgoedproject analyseren we nauwkeurig de locatie van wegen en gebouwen, of de zones die niet mogen worden afgegraven. Het is onze missie om uw project economisch haalbaar te maken en tegelijkertijd toekomstige bewoners er veilig te laten wonen.
Daarom is het belangrijk dat wij al vroegtijdig betrokken worden bij de overwegingen van de vastgoedontwikkeling om met al deze parameters rekening te houden, voordat de bouw start.